Quando si decide di vendere casa, uno dei problemi che emerge più spesso è molto semplice: la planimetria catastale non corrisponde esattamente allo stato attuale dell’immobile.
Una parete spostata, una stanza distribuita diversamente, un ripostiglio realizzato successivamente o una diversa disposizione interna possono sembrare dettagli di poco conto.
Il problema è che spesso queste differenze vengono scoperte quando l’acquirente è già interessato, durante la richiesta del mutuo o poco prima del rogito.
Ed è proprio in quel momento che una vendita può rallentare o complicarsi.
Cosa significa planimetria catastale non conforme?
La planimetria catastale è il disegno dell’immobile depositato presso il Catasto.
Quando la disposizione reale della casa è diversa da quella rappresentata nella planimetria, esiste una difformità che deve essere verificata.
Tra i casi che incontriamo più frequentemente ci sono:
- spostamento di pareti interne;
- cucina realizzata in un locale diverso;
- creazione o eliminazione di un ripostiglio;
- diversa distribuzione delle camere;
- unione di due locali;
- lavori di ristrutturazione non aggiornati nella planimetria catastale.
Non tutte le situazioni sono uguali.
Ed è importante capire un aspetto: Catasto e Comune non sono la stessa cosa.
Conformità catastale e conformità urbanistica sono due cose diverse
Uno degli errori più comuni è pensare:
“La casa è accatastata così, quindi è tutto regolare.”
Non necessariamente.
La situazione catastale riguarda i dati e la rappresentazione dell’immobile presso il Catasto.
La situazione urbanistica deve invece essere verificata confrontando lo stato attuale della casa con i titoli edilizi e la documentazione presente presso il Comune.
Per questo motivo aggiornare semplicemente una planimetria catastale non risolve automaticamente un eventuale problema urbanistico.
Prima di intervenire è necessario capire l’origine della differenza.
Si può vendere una casa con una planimetria diversa?
La risposta corretta è: dipende dalla situazione concreta e dal tipo di difformità.
Prima della vendita è opportuno verificare:
- lo stato reale dell’immobile;
- la planimetria catastale;
- la visura catastale aggiornata;
- i titoli edilizi disponibili;
- eventuali pratiche di ristrutturazione o sanatoria.
Solo dopo queste verifiche è possibile capire quale intervento sia eventualmente necessario.
In alcuni casi può essere sufficiente un aggiornamento catastale.
In altri casi è necessario verificare prima la situazione urbanistica con un tecnico.
Il problema di scoprirlo dopo aver trovato l’acquirente
Questo è il punto che molti proprietari sottovalutano.
Immaginiamo di mettere una casa in vendita.
Arriva un acquirente, viene fatta una proposta e magari viene richiesta anche una pratica di mutuo.
Successivamente emerge una differenza nella documentazione dell’immobile.
A quel punto possono iniziare richieste di chiarimenti, verifiche tecniche e ritardi.
L’acquirente può diventare preoccupato.
La banca può chiedere ulteriore documentazione.
Il notaio può richiedere approfondimenti.
Una situazione che, se verificata prima, poteva essere affrontata con maggiore tranquillità rischia di diventare un problema durante la trattativa.
Cosa consiglio di controllare prima di mettere casa in vendita
Prima di pubblicizzare seriamente un immobile, soprattutto se è stato ristrutturato o modificato negli anni, consiglio sempre di fare una prima verifica della documentazione disponibile.
Non significa necessariamente avviare subito costose pratiche tecniche.
Significa semplicemente capire prima cosa si sta vendendo.
Questo permette anche all’agenzia immobiliare di presentare correttamente l’immobile agli acquirenti e gestire eventuali criticità prima che diventino un ostacolo alla vendita.
Un caso molto comune in Versilia
Nella nostra zona è frequente trovare immobili costruiti o modificati molti anni fa.
Ville, appartamenti al mare e case indipendenti possono aver subito nel tempo modifiche interne, ampliamenti o diverse distribuzioni degli spazi.
A volte i proprietari hanno acquistato l’immobile molti anni prima e sono convinti che tutta la documentazione sia già corretta.
La verifica viene fatta solo quando decidono di vendere.
Per questo, nel mercato immobiliare della Versilia, Marina di Pietrasanta, Pietrasanta, Lido di Camaiore, Viareggio e Forte dei Marmi, un controllo preliminare può evitare perdite di tempo durante la trattativa.
Stai pensando di vendere casa?
Prima di stabilire il prezzo di vendita è utile conoscere non solo il valore commerciale dell’immobile, ma anche le sue caratteristiche e gli elementi che potrebbero incidere sulla vendita.
Con Metodo Valore360™ puoi richiedere una prima analisi commerciale del tuo immobile.
Il report viene revisionato da Immobiliare Ville Case Versilia prima dell’invio.