Vendere casa non significa soltanto pubblicare un annuncio e trovare un acquirente.
Prima di mettere un immobile sul mercato è importante verificare che la documentazione sia completa e che la situazione catastale e urbanistica della casa sia stata controllata.
Molti problemi durante una compravendita immobiliare emergono infatti quando il venditore ha già trovato un acquirente, ha ricevuto una proposta oppure si sta avvicinando alla data del rogito notarile.
Una verifica preventiva può evitare ritardi, contestazioni e, nei casi più complessi, il rischio che la vendita non possa essere conclusa nei tempi previsti.
Quali documenti servono per vendere casa?
La documentazione necessaria può variare in base al tipo di immobile e alla sua storia.
In generale, prima di vendere una casa è opportuno raccogliere e verificare alcuni documenti fondamentali.
Atto di provenienza dell’immobile
L’atto di provenienza è il documento che permette di ricostruire come il proprietario ha acquistato l’immobile.
Può trattarsi, ad esempio, di un atto di compravendita, di una successione, di una donazione oppure di un provvedimento giudiziario.
È uno dei primi documenti da controllare perché permette di verificare la titolarità dell’immobile e la sua provenienza.
Visura catastale
La visura catastale contiene i principali dati catastali dell’immobile.
Tra questi troviamo il Comune, il foglio, la particella, il subalterno, la categoria catastale e la rendita.
È importante verificare che i dati catastali e gli intestatari siano corretti.
Eventuali incongruenze devono essere analizzate prima di procedere con la vendita.
Planimetria catastale
La planimetria catastale rappresenta graficamente la disposizione interna dell’immobile depositata al Catasto.
Prima della vendita è opportuno confrontarla con lo stato reale della casa.
Spostamenti di pareti, diversa distribuzione degli spazi, verande, ampliamenti o altri interventi eseguiti nel tempo possono creare differenze tra la planimetria e la situazione attuale.
Come abbiamo spiegato nella nostra guida sulla planimetria catastale diversa dallo stato reale della casa, è importante individuare queste situazioni prima di arrivare al rogito.
Documentazione urbanistica
La situazione catastale e quella urbanistica non sono la stessa cosa.
Per questo motivo può essere necessario ricostruire la storia edilizia dell’immobile attraverso i titoli abilitativi presenti presso il Comune.
Licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, condoni, sanatorie e pratiche edilizie successive possono essere fondamentali per verificare la situazione dell’immobile.
In Versilia molte abitazioni sono state costruite o modificate nel corso di diversi decenni.
Per questo una verifica della documentazione urbanistica prima della vendita può essere particolarmente importante.
Attestato di Prestazione Energetica – APE
L’Attestato di Prestazione Energetica, comunemente chiamato APE, contiene le informazioni relative alla prestazione energetica dell’immobile.
Il documento viene redatto da un tecnico abilitato e attribuisce all’immobile una classe energetica.
L’APE è un documento importante nel processo di vendita e i dati energetici devono essere correttamente gestiti anche nella pubblicità immobiliare nei casi previsti dalla normativa.
Documenti relativi al condominio
Se l’immobile si trova all’interno di un condominio è opportuno raccogliere anche la documentazione relativa alla situazione condominiale.
In particolare è importante verificare l’eventuale presenza di spese condominiali arretrate e conoscere le delibere relative a lavori straordinari.
Un acquirente informato correttamente fin dall’inizio può valutare l’acquisto con maggiore consapevolezza.
Mutui e ipoteche sull’immobile
La presenza di un mutuo non impedisce necessariamente di vendere una casa.
È però importante conoscere con precisione la situazione debitoria e verificare l’eventuale presenza di ipoteche o altre formalità sull’immobile.
In molti casi il mutuo residuo può essere estinto contestualmente alla vendita.
La situazione deve però essere analizzata e organizzata prima del rogito.
Perché controllare i documenti prima di pubblicare l’annuncio?
Uno degli errori più frequenti è iniziare a vendere una casa e controllare la documentazione soltanto quando arriva una proposta di acquisto.
In quel momento il venditore può trovarsi sotto pressione.
L’acquirente aspetta risposte, la banca può richiedere documenti per il mutuo e il notaio deve effettuare le proprie verifiche.
Se emerge un problema, i tempi della vendita possono allungarsi.
Preparare la documentazione prima di mettere l’immobile sul mercato permette invece di affrontare la vendita con maggiore chiarezza.
Una casa pronta alla vendita può essere più facile da valorizzare
Conoscere in anticipo la situazione dell’immobile non serve soltanto a evitare problemi.
Può aiutare anche a definire una strategia di vendita più corretta.
Caratteristiche, documentazione, posizione e condizioni dell’immobile sono tutti elementi che possono incidere sulla percezione del valore da parte degli acquirenti.
Per questo una valutazione immobiliare dovrebbe considerare la casa nel suo complesso e non basarsi esclusivamente sul prezzo medio al metro quadrato della zona.
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Prima di mettere il tuo immobile sul mercato puoi richiedere una prima analisi attraverso il Metodo Valore360™.
Il sistema raccoglie alcune informazioni sulla casa e permette di effettuare una prima valutazione della posizione e delle caratteristiche dell’immobile.